Kinh nghiệm “xương máu” khi THUÊ CHUNG MẶT BẰNG KINH DOANH

Hình thức thuê chung địa điểm kinh doanh hoặc chia sẻ mặt bằng theo giờ để các chủ cửa hàng tiết kiệm chi phí trong thời buổi kinh doanh èo uột hiện nay. Nhưng tìm được đối tác phù hợp không hề đơn giản.

1. KHÔNG ĐI CHUNG VỚI CHỦ NHÀ

Mặt bằng kinh doanh quán ăn thường đông khách ra vào, nhân viên phục vụ bưng bê, dọn dẹp liên tục, không gian bếp toàn mùi đồ ăn nên sẽ rất bất tiện nếu đi chung với chủ nhà. Chưa kể những khi tâm trạng họ không vui, bất cứ chuyện gì cũng có thể khó chịu, nhưng vì là chủ nhà nên không người đi thuê cũng chỉ biết “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Điều đó dẫn đến việc không thoải mái và ảnh hưởng tới chất lượng phục vụ khách hàng.

2. NGHIÊN CỨU KĨ SẢN PHẨM KINH DOANH

Một cửa hàng bán bún ốc chia sẻ mặt bằng kinh doanh cùng quán cơm thì chưa chắc đã tăng được doanh thu cho người kinh doanh. Lưu ý, sản phẩm khi kết hợp chung nên là sản phẩm bán chéo cho nhau, hỗ trợ quá trình kinh doanh, ví dụ như quán cơm kết hợp quán cafe, quán bún kết hợp với cửa hàng bán nước hoa quả,....

3. ĐƯA RA QUY ĐỊNH RÕ RÀNG

Chia sẻ mặt bằng giúp tiết kiệm chi phí mặt bằng, thu hút thêm khách hàng,... nhưng cũng có vô số những bất tiện, như việc thời gian chồng chéo nhau, sử dụng chung đồ đạc mà không bảo quản tốt,... Chính vì vậy, dù chia sẻ về không gian hay thời gian, các chủ cửa hàng vẫn nên đưa ra các quy định rõ ràng, để hai bên có thể phối hợp hiệu quả khi kinh doanh chung.

Ví dụ với quán ăn bán ca sáng, được phép bán đến mấy giờ, đồ đạc vệ sinh ra sao, trường hợp có khách ngồi lâu thì xử lý thế nào?...

4. LƯU Ý KHI KÍ HỢP ĐỒNG

- Trong trường hợp bên B không tiếp tục kinh doanh nữa và muốn sang nhượng, bên A phải giúp đỡ vô điều kiện để bên B ký hợp đồng với người thuê mới. Cần đưa nội dung này vào điều khoản hợp đồng bởi đã có rất nhiều trường hợp chủ nhà gây khó dễ khi người thuê nhà kết thúc hợp đồng trước thời hạn.

- Đàm phán rõ diện tích thuê mặt bằng gồm những không gian nào, các phần diện tích sử dụng chung thì phải có quy định rõ ràng. Đa số các hợp đồng thuê nhà đều tính giá theo mét vuông, nhưng có những khoảng trống không sử dụng được vẫn phải trả tiền. Thậm chí có trường hợp đàm phán ban đầu có thuê cả khoảng sân, vỉa hè, hành lang, nhưng chủ nhà cũng kinh doanh và khách ra vào để chung xe ở các khu vực đó, rất bất biện cho những lúc quán đông và phải di chuyển xe đi chỗ khác để phải ưu tiên cho khách của họ.

5. KHẢO SÁT KĨ AN NINH KHU VỰC

Đã có những tình huống “dở khóc dở cười” xảy ra, như đang kinh doanh thuận lợi, ổn định thì đột nhiên có nhóm giang hồ đến “làm luật”, với các quán ăn mới mở trong khu vực đó đều phải “đóng thuế” làm ăn, nếu không “chấp hành” sẽ bị gây khó dễ. Có trường hợp thuê mặt bằng ngay gần khu an ninh phức tạp, khách hàng phải “trải nghiệm” dùng bữa trong không gian ồn ào những lời hăm dọa, hành động thô lỗ, vì thế mà quán vắng khách dần dù đồ ăn ngon đến mấy.

Hình thức thuê chung mặt bằng kinh doanh hiện nay được rất nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, làm thế nào để tìm được người phù hợp để chia sẻ mặt bằng?

Read More

5 lưu ý khi thuê mặt bằng mở nhà hàng, quán ăn

Trong lĩnh vực kinh doanh nhà hàng, quán ăn thì mặt bằng là yếu tố có ảnh hưởng then chốt tới sự thành công hay thất bại của nhà đầu tư. Vì thế, việc cân nhắc và lựa chọn thận trọng khi thuê mặt bằng mở quán ăn là một trong những ưu tiên hàng đầu khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực này.

Hiện tại, nhu cầu thuê và cho thuê mặt bằng tại các thành phố, đô thị trung tâm là rất lớn, bằng chứng là mỗi ngày có đến hàng trăm mẩu tin cho thuê mặt bằng giá rẻ được đăng trên các trang bất động sản. Tuy nhiên, để chọn được một mặt bằng tốt, thuận lợi cho việc kinh doanh mà lại vừa với túi tiền là không dễ dàng chút nào, nhất là các mặt bằng để kinh doanh nhà hàng, quán ăn. Bạn phải có một kế hoạch chiến lược rõ ràng cũng như trang bị cho mình một số vốn kinh nghiệm nhất định. Chúng tôi  xin chia sẻ một vài vấn đề mà bạn nên lưu ý khi thuê mặt bằng mở quán ăn.

1. Lựa chọn địa điểm thuê mặt bằng mở quán ăn

Bạn phải định hướng đâu là đối tượng khách hàng chính mà bạn cần hướng tới, từ đó lên kế hoạch kinh doanh và lựa chọn địa điểm phù hợp.

Ví dụ khi bạn có ý định kinh doanh một quán ăn hướng tới khách hàng là nhân viên văn phòng, bạn cần thuê mặt bằng kinh doanh ở gần những khu vực tập trung nhiều tòa nhà văn phòng, các trung tâm thương mại và tốt nhất là cùng hướng với công ty để thuận lợi cho khách đến quán. Bạn cũng có thể chọn mặt bằng nằm ở phía đối diện bên đường nhưng phải đảm bảo khách có thể qua lại dễ dàng.

Mặt bằng có ảnh hưởng rất lớn tới việc kinh doanh. Ảnh: everythinghapa.com

Khi đầu tư vào dịch vụ ăn uống thì mặt bằng kinh doanh càng nằm ở vị trí “đắc địa” càng tốt. Nếu bạn có đủ khả năng tài chính thì hãy hướng tới những mặt bằng ở trung tâm, nằm trên trục đường chính, ở ngã tư hay gần các trường học và khu dân cư để thu hút được lượng khách hàng đông đảo hơn. Còn nếu bạn có số vốn tương đối giới hạn thì việc thuê một mặt bằng ở đầu hẻm hay căn tin của một trường học cũng không phải là một ý kiến tồi.

2. Không gian phải đáp ứng nhu cầu khách hàng

Diện tích mặt bằng có thể không cần quá rộng, nhưng điều quan trọng nhất là nên tọa lạc ở vị trí mặt tiền để thu hút tầm nhìn của khách, đặc biệt là phải đảm bảo có không gian đậu xe để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng lui tới, không gây phiền hà cho khách vào những giờ cao điểm. Không gian nơi phục vụ cũng cần được chăm chút, cần bố trí đủ ánh sáng và thoáng đãng, giúp khách có cảm giác thoải mái, nhất là trong những ngày tiết trời nóng nực. Không gian trong quán ăn hay nhà hàng cũng cần chú trọng đến phong cách riêng, thể hiện được sự sáng tạo và gu thẩm mỹ của chủ quán.

Một không gian rộng là yếu tố cần thiết khi thuê mặt bằng. Ảnh: ovalcoffee.vn

3. Những yếu tố khác của mặt bằng

Một điều quan trọng bạn cần lưu ý là mặt bằng muốn thuê có tình trạng ra sao: đã có người thuê hay chưa, mặt bằng cho thuê có nằm trong khu vực quy hoạch hay không, lối thoát hiểm, đường điện nước, đường gas, hệ thống cống thoát có đảm bảo hay không… Đối với những quán ăn có không gian dài và hẹp, thì tốt nhất là nên có một lối đi bên hông, vừa để tiếp tế thực phẩm cho khu bếp, và cũng rất hữu ích nếu bạn có ý định trổ cửa sổ để tạo không gian trong quán mát mẻ hơn.

Thuê mặt bằng mở quán ăn thường đồng nghĩa với việc bạn sẽ phải tu sửa lại mặt bằng theo ý mình. Dĩ nhiên điều này sẽ chiếm của bạn một khoản chi phí không nhỏ. Vì thế trước khi thuê mặt bằng hãy xác định trước xem mặt bằng đó có cần tu sửa nhiều không? Chủ nhà có thể hỗ trợ gì không? Từ đó cân nhắc cho phù hợp với ngân sách đầu tư của bạn. Bạn cũng nên trình bày ý tưởng tu sửa của mình cho chủ nhà để thuyết phục họ đồng ý cho phép bạn thay đổi không gian mặt bằng nữa nhé.

Không thể bỏ qua:  Một số lưu ý khi thuê mặt bằng kinh doanh cafe sân thượng

Lên ý tưởng tu sửa lại mặt bằng quán ăn, nhà hàng của bạn là một cách thu hút khách. Ảnh: gracieux.co

4. Kí kết hợp đồng

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh ghi những quy định, điều khoản ràng buộc trách nhiệm giữa bạn và chủ mặt bằng cũng như những quyền lợi mỗi bên được hưởng. Hợp đồng càng cụ thể càng tốt, trong đó cần ghi rõ: Thời gian thuê là bao lâu? Diện tích ra sao? Giá thuê bao lâu thì được được tăng? Nếu tăng thì sẽ giới hạn tăng bao nhiêu phần trăm? Nếu đòi lại nhà thì phải đền bù thiệt hại như thế nào? Bạn hãy tìm hiểu kĩ thêm về những điều khoản và dự trù trước chi phí phát sinh và hướng giải quyết cho những tình huống như vậy.

Khi soạn thảo hợp đồng, bạn cần cân nhắc thật kĩ giữa lợi ích và chi phí bỏ ra cũng như lường trước tất cả những vấn đề có thể xảy ra đối với mặt bằng của bạn trong quá trình kinh doanh. Hãy tính toán chính xác không gian thực sự mà bạn sẽ sử dụng, bỏ qua những khoảng không gian chết như cột nhà, cầu thang, hành lang… Bạn cũng nên thỏa thuận với chủ nhà xem ai sẽ là người đóng thuế mặt bằng, tiền điện nước (nếu chủ còn ở chung) và các khoản phí khác. Sau đó đưa ra một cái giá hợp lí cho cả hai bên.

Thông thường thì chủ nhà sẽ yêu cầu bạn kí hợp đồng dài hạn cũng như phải đặt cọc trước một khoản tiền. Nhưng đối với những bạn mới kinh doanh lần đầu thì việc chi ra một khoản tiền lớn mà chưa biết trước được có thành công hay không là một điều khá mạo hiểm. Vậy nên hãy cố gắng thương lượng với chủ nhà sao cho vừa ý cả hai bên. Các quyền được phép cho thuê lại sẽ giúp bạn rất nhiều gánh nặng nếu bạn không có ý định sử dụng hết mặt bằng thuê.

Đàm phán hợp đồng thuê mặt bằng. Ảnh: bachhoa24h.com

5. Tìm hiểu các quy định kinh doanh tại địa phương

Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng khi đi tìm hiểu mặt bằng kinh doanh. Bạn cần biết rõ những quy định pháp luật, các nguyên tắc và yêu cầu kinh doanh của khu vực sở tại để tránh vi phạm làm ảnh hưởng đến tình hình hoạt động kinh doanh. Một số ví dụ như: không được phép lấn chiếm lòng lề đường làm khu vực đậu xe, hạn chế quảng cáo, thời gian hoạt động… là một số quy định quan trọng cần phải lưu ý.

Như vậy, việc thuê mặt bằng mở quán ăn là không dễ dàng chút nào. Bạn phải quan tâm, cân nhắc khá nhiều vấn đề, cần trang bị cho mình một số kinh nghiệm cũng như khéo léo trong xử lí vấn đề. Bạn có thể lên tham khảo các bài viết kinh nghiệm thuê mặt bằng kinh doanh để tìm hiểu thêm chia sẻ của những người đi trước. Chúc bạn sẽ tìm được cho mình một mặt bằng phù hợp và thành công trên con đường kinh doanh.

Read More

Mất gần 4 tỷ đồng vì kinh doanh sân bóng đá sai cách

Thiếu kỹ lưỡng trong tính toán chi phí, chọn mặt bằng không phù hợp... khiến mô hình kinh doanh sân bóng đá của chị Thu Hoài ở TP HCM thua lỗ nặng.

Dưới đây là bài học kinh doanh mà chị Nguyễn Thu Hoài ở TP HCM chia sẻ với độc giả VnExpress.net.

Năm 25 tuổi, tôi bắt đầu cùng chồng tham gia vào lĩnh vực nhà hàng, quán ăn với số vốn 600 triệu đồng và phải mất hơn một năm công việc làm ăn mới đi vào ổn định. Sang năm thứ 2, nhà hàng của tôi bắt đầu ăn nên làm ra, mỗi năm đem về lợi nhuận hơn một tỷ đồng. Từ số tiền kiếm được, tôi mua nhà và dành dụm tiền để tìm hình thức đầu tư kinh doanh mới. Bởi lẽ, dù số tiền kiếm được từ kinh doanh nhà hàng khá tốt nhưng tôi không có thời gian để chăm sóc cho gia đình. Không những vậy, 2 vợ chồng luôn phải “chiều chuộng” đầu bếp và nhân viên mới mong kinh doanh ổn thỏa.

Quý khách có nhu cầu thuê nhà, mặt bằng, đất kho xưởng  theo nhu cầu kinh doanh, mở văn phòng ... xin vui lòng điện thoại : 0918.534.899 để được phục vụ miễn phí hoặc gửi thông tin vào email : diaocyes@gmail.com

Trong 4 năm kinh doanh, cứ hễ rảnh thời gian nào là tôi cùng chồng đi tham khảo các mô hình kinh doanh khác cho lợi nhuận tốt mà vẫn có thể chăm sóc gia đình. Khảo sát các quận 4, 7, Bình Thạnh… tôi thấy khá nhiều sân bóng đá kinh doanh có lợi nhuận cao, trong khi đó, chi phí đầu tư, tuyển nhân viên không hề phức tạp như kinh doanh nhà hàng. Theo số liệu mà hai vợ chồng có được, bình quân mỗi sân cho thuê có giá dao động 280.000-300.000 đồng một tiếng. Một ngày số lượng khách thuê tối thiểu là 6 tiếng và tối đa là 8 tiếng. Như vậy, doanh thu trong ngày vào khoảng 2 triệu đồng. Với một nhà đầu tư có 3 sân thì mỗi ngày số tiền kiếm được có thể lên tới 7 triệu đồng. Như vậy, mức doanh thu của mô hình này khá hấp dẫn, chúng tôi nhẩm tính nếu tính toán chu đáo, một tháng 2 vợ chồng cũng có thể “đút túi” 50-80 triệu đồng.

Sau khi có được những con số hấp dẫn, chúng tôi bắt đầu lên kế hoạch cho mô hình mới như tìm mặt bằng, tìm đối tác cung cấp cỏ nhân tạo, nhân viên…, dự định năm sau sẽ tiến hành đầu tư. Tuy nhiên, giữa năm 2010 kế hoạch của tôi phải xúc tiến nhanh hơn khi toàn bộ mặt bằng mở nhà hàng bị thu hồi trước hạn và được đền bù 1,5 tỷ đồng. Với số vốn hơn 4 tỷ đồng trong tay, tôi bắt đầu mạnh tay trong việc đầu tư mô hình mới.

Vị trí mặt bằng thuận lợi là yếu tố then chốt tạo nên sự thành công của mô hình kinh doanh sân bóng.

Tôi lựa chọn thuê khu đất rộng 6.000m2 ở huyện Nhà Bè với giá 22 triệu đồng một tháng, thời hạn 5 năm, đóng cọc trước 3 tháng. Đây là khu đất nằm trong khu công nghiệp nên toàn bộ diện tích ở đây phải cải tạo nên tốn nhiều chi phí. Để đảm bảo an ninh, tôi xây thêm rào chắn xung quanh, đồng thời, bỏ ra khoảng 3 tỷ đồng đề đầu tư cỏ nhân tạo cho 3 sân bóng cùng những trang thiết bị khác. Khi mô hình đi vào hoạt động, tôi thuê khoảng 6 nhân viên, trong đó, bao gồm 2 bảo vệ và 4 nhân viên thay nhau làm việc theo ca từ 5h sáng đến 24h.

Vì khu đất nằm sát các khu công nghiệp nên để hút khách tôi lấy mức giá dao động 160.000-180.000 đồng một tiếng, chỉ bằng một nửa so với những sân bóng mà tôi từng khảo sát. Vì vậy, doanh thu mỗi tháng mà tôi kiếm được không những thấp mà 5 tháng đầu năm liên tục lỗ vì khách đặt sân không nhiều.

Để tăng thu nhập, tôi quyết đinh mở thêm dịch vụ như bán nước uống đóng chai và dành khoảng hơn 200m2 để làm phòng tập tạ cho nam giới với giá 80.000 đồng một người một tháng.Với số lượng khách 100 người, phòng tập của tôi thu được 8 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau khi trừ chi phí thuê huấn luyện viên tôi chỉ thu được 3 triệu đồng.

Mặc dù gia tăng dịch vụ, ưu đãi nhiều cho khách nhưng lượng khách đặt dịch vụ không cao. Tổng doanh thu mỗi tháng sau đó mà tôi đạt chỉ vào khoảng 70 triệu đồng, trong khi đó chi phí phải trả lên tới 60 triệu đồng mỗi tháng. 2 vợ chồng thầm nghĩ, nếu tình trạng này cứ tiếp diễn dù có lời mỗi tháng 10 triệu đồng thì chúng tôi vẫn không thể nào hòa vốn. Ngược lại, sẽ phải tăng thêm chi phí đầu tư vì cứ 5 năm là phải thay cỏ nhân tạo một lần.

Chấp nhận thua cuộc với mô hình kinh doanh trên, 2 vợ chồng tôi quyết định cắt lỗ bằng cách tìm người sang nhượng. Lúc đầu có một nhà đầu tư ngỏ ý muốn sang lại với giá trên 2 tỷ đồng và đặt cọc 50 triệu đồng để làm tin. Tuy nhiên, sau hơn một tháng thăm dò, vị này đã rút lui và sẵn sàng mất tiền đặt cọc vì cho rằng mô hình này khó phát triển. Hai tháng sau đó, tôi tìm được vị khách mới, tuy nhiên, họ chỉ chấp nhận sang nhượng toàn bộ với giá 1,2 tỷ đồng. Như vậy, sau hơn một năm kinh doanh tôi phải chịu khoản lỗ tới gần 4 tỷ đồng.

Cũng từ đây, tôi rút ra bài học quý cho bản thân là không phải cứ thấy mô hình phát triển tốt là lập tức nhảy vào kinh doanh. Do vậy, đối với những người nào đam mê kinh doanh sân bóng đá, tôi khuyên nên tìm hiểu kỹ về vị trí mặt bằng. Bởi lẽ, đây là yếu tố then chốt quyết định 70% sự thành công cho loại hình kinh doanh này.

Thực tế, các sân cỏ khác hoạt động tốt là vì khu vực kinh doanh của họ được đặt ở vị trí có khách hàng đa dạng. Còn chỗ của tôi, xung quanh chỉ là các khu công nghiệp nên lượng khách chủ yếu là công nhân. Trong khi đó, đối tượng này không có nhiều thời gian rảnh rỗi. Họ chỉ có thể thuê sân trong khoảng thời gian 15h-17h. Ngược lại, các khu vực khác như quận 4, 7… khách thuê tới 24h.

Về chi phí mặt bằng, đối với các khu vực khác làm hợp đồng với các chủ đất thông qua hình thức phân chia lợi nhuận thì tôi lại chọn cách thầu toàn bộ với suy nghĩ “một ăn cả ngả về không”. Ngoài ra, chúng tôi mất trắng một khoản tiền lớn để khai hoang và san lấp mặt bằng khi chọn mảng đất bỏ hoang. Vì vậy, chi phí mặt bằng đã gần như ăn mòn khoản lợi nhuận có được.

Yếu tố thứ 3 khiến hai vợ chồng thất bại là chưa biết tối đa hóa lợi nhuận từ các dịch vụ phụ trợ. Chúng tôi mới chỉ chăm chăm vào nguồn thu từ sân bóng mà không biết rằng các khoản lợi nhuận từ dịch vụ hỗ trợ như: cà phê, trà đá, cho thuê đồng phục thi đấu là khoản lợi nhuận hấp dẫn, làm tăng khả năng thu hồi vốn.

Điều đáng lưu tâm nữa là chúng tôi thiếu sáng suốt trong việc tìm đối tác thiết kế thi công sân cỏ khiến cho chi phí đầu tư đội lên quá cao.

Ngoài những yếu tố trên, để đầu tư sân cỏ mang lại lợi nhuận cao, nhà đầu tư còn cần phân chia chi phí thuê nhân viên, lắp đặt hệ thống chiếu sáng, hệ thống lưới chắn bóng, điện, nước sao cho thật hợp lý thì mô hình này mới có thể phát triển bền vững.

Nguyễn Thu Hoài

Read More

5 bí quyết chọn mặt bằng kinh doanh hiệu quả

Mặt bằng đóng vai trò quan trọng trong kinh doanh, nếu lựa chọn sai lầm có thể dẫn tới thua lỗ.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh chia sẻ với VnExpress 5 bước cơ bản không thể bỏ qua cho những người cần tìm thuê mặt bằng kinh doanh.

Bước một: Nghiên cứu kỹ vị trí, khu vực sẽ thuê mặt bằng. Rất nhiều người đi kinh doanh bắt đầu bằng việc thấy mặt bằng rẻ thì vội ký hợp đồng thuê ngay, sau đó mới thiết lập việc kinh doanh. Điều này có thể dẫn đến rủi ro lớn.

Lựa chọn khôn ngoan là: “Rẻ chưa đủ - Phải phù hợp”. Người đi thuê mặt bằng thông minh sẵn sàng bỏ 100 triệu đồng thuê một bất động sản nằm ở vị trí có thể đem lại doanh thu tốt chứ không bỏ ra 20 triệu đồng để thuê một điểm kinh doanh có nguy cơ ế ẩm.

Câu hỏi quan trọng nhất cần phải trả lời khi thuê mặt bằng là: Khu vực này có phù hợp? Khách hàng tiềm năng có hiện diện tại khu vực này không? Mức chi trả của họ là bao nhiêu? Không thể đổ hết lý do cho việc kinh doanh thua lỗ là do chọn sai vị trí đặt mặt bằng, nhưng đây là lý do đầu tiên và quan trọng nhất quyết định sự thành bại của mô hình kinh doanh.

Bước hai: Sàng lọc mặt bằng phù hợp. Đây là bước cần phải thu thập rất nhiều thông tin một cách tỉ mỉ và chi tiết qua 3 khâu. Thứ nhất lọc thông tin về nhân khẩu học: khách hàng tại khu vực đó là nam hay nữ, độ tuổi bao nhiêu?

Thứ hai, lọc thông tin về sản phẩm: họ đang sử dụng những sản phẩm gì tương tự với sản phẩm của bạn? Mức giá mà họ chi trả là bao nhiêu cho từng sản phẩm và mức độ thường xuyên sử dụng sản phẩm đó không? Thứ ba, lọc thông tin về đối thủ cạnh tranh: họ đang bán những sản phẩm gì? Tại sao họ lại bán những sản phẩm như vậy? Số một trong lĩnh vực đang kinh doanh của bạn là ai? Họ có điểm gì nổi bật?

Những câu hỏi này cũng là bài tập mà các chuỗi bán lẻ chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam và cả nước ngoài đang làm, còn gọi là khảo sát nghiên cứu thị trường. Nếu nguồn lực hạn chế, nhà đầu tư càng phải dành nhiều thời gian hơn cho giai đoạn này nhằm giảm rủi ro đến mức thấp nhất khi bắt tay vào làm thực tế.

Chọn mặt bằng kinh doanh là cả một nghệ thuật, nhà đầu tư phải vượt qua nhiều bước tìm kiếm, khảo sát, chọn lọc và tuân thủ những nguyên tắc khắt khe trong đàm phán, thương lượng, soạn thảo hợp đồng mới có thể gặt hái thành công. Ảnh: Vũ Lê

Bước ba: Tìm kiếm và sàng lọc mặt bằng. Ở bước này, người đang cần thuê mặt bằng phải tìm kiếm các thông tin về giao dịch bất động sản (listing) phù hợp với loại hình kinh doanh và ngân sách đang có. Nguồn thu thập thông tin thì rất đa dạng: môi giới, báo chí, các trang web, lái xe trên đường, hỏi trực tiếp chủ nhà... Điểm cần lưu ý nhất trong giai đoạn này là hãy đưa ra những tiêu chí thật cụ thể phù hợp với loại hình kinh doanh của mình để nhanh chóng sàng lọc đi những thông tin không cần thiết.

Các tiêu chí bao gồm: diện tích, số lượng khách, ngân sách, vị trí chiến lược... Hãy mô tả những tiêu chí cụ thể qua bước tính toán phía trên cho nhân viên môi giới để họ có thể tìm nhanh chóng và phù hợp các bất động sản cho bạn. Phải sắp xếp một chuyến đi thực tế tới tất cả các địa điểm đã được sàng lọc để nắm thêm thông tin chi tiết. Nên nhớ: “Hãy dành 80% thời gian để sàng lọc giao dịch, 20% đi xem và thương lượng”. Đừng làm ngược lại vì sẽ tốn thời gian vô ích.

Bước bốn: Giữ kỷ luật khi thương lượng bằng cách tuân thủ nghiêm ngặt tất cả các nguyên tắc. Có một nguyên tắc bất di bất dịch trong khi thương lượng là: “Hãy dành thời gian đôi co một chút". Y như chơi kéo co, nếu thắng ngay lập tức, bạn sẽ té nhào. Đừng vội chấp nhận lời chào giá của chủ nhà, chủ đất. Nếu như họ thực sự muốn cho thuê, họ sẽ chấp nhận thương lượng. Chấp nhận sớm sẽ làm cho chủ nhà/chủ đất cảm thấy bị “hớ” và rất có thể họ sẽ ngưng giao dịch đó đột ngột.

Nguyên tắc kế tiếp là thương lượng dựa trên triết lý “Đôi bên cùng thắng”. Người đi thuê mặt bằng sẽ đạt được thứ mà họ thương lượng trên cơ sở hai bên cùng thắng. Nếu kết thúc hợp đồng mà chủ nhà không ký tái tục thì đối với bên đi thuê cũng là sự mất mát do việc kinh doanh đã ổn định, khách đã quen địa điểm và đã có thương hiệu. Nếu chủ mặt bằng không được lợi ích thỏa đáng, họ có thể tìm cách phá rối để lấy lại nhà.

Một nguyên tắc nữa cần lưu ý là tuyệt đối tránh cảm xúc lên quá cao khi chọn mặt bằng. Nếu mặt bằng tốt nhưng vượt quá ngân sách hoặc không phù hợp với tiêu chí kinh doanh, hãy mạnh dạn bỏ qua nó.

Bước năm: Xúc tiến hợp đồng cẩn thận là bước cuối cùng nhưng rất quan trọng. Tất cả những gì sau khi thương lượng phải được phản ánh bằng hợp đồng rõ ràng, chi tiết. Có rất nhiều điểm cần lưu ý khi làm hợp đồng thuê mặt bằng.

Thứ nhất, hợp đồng bắt buộc cần có đủ 7 điểm: giá thuê, diện tích thuê, tiền cọc, thời gian thuê, khoản tăng giá hằng năm, ngày bàn giao nhà đất, tình trạng nhà/đất lúc bàn giao. Thứ hai, bên đưa hợp đồng là bên có lợi. Nếu chủ nhà/chủ đất ngại soạn hợp đồng, bạn hãy giúp đỡ họ làm ngay việc đó.

Thứ ba, nên công chứng hợp đồng, tại bất kỳ phòng công chứng Nhà nước hay phòng công chứng tư nhân nào. Giai đoạn này công chứng viên sẽ xác nhận giúp bạn xem đó có phải là người chủ thật sự của bất động sản đó không.

Thứ tư, thỏa thuận rõ các chi phí liên quan trong hợp đồng: chi phí công chứng, chi phí xây dựng sửa chữa (nếu có), thời gian cho việc sửa chữa... Nếu không am hiểu về pháp lý, hãy nhờ luật sư hoặc những người có kinh nghiệm soạn thảo sẵn mẫu hợp đồng cho bạn.

Nếu không thương lượng được mặt bằng phù hợp, hãy bỏ qua nó, không tiếc nuối. Hãy xem giao dịch bất động sản giống như những chuyến xe buýt, chuyến này qua đi, chuyến khác sẽ đến. Quan trọng là phải luôn sẵn sàng cho chuyến xe buýt kế tiếp.

Vũ Lê ghi

Read More